一、如何从宏观角度看我国房地产市场所处在的周期位置
一种观点认为，当前楼市量价齐升的局面显然并不支持宏观层面上房地产市场供给过剩之说，也未显示出住房需求由于周期性或结构性调整而低迷不振。主要包括以下几个理由:
第一，中国的实际城市化率仍然处于较低水平。如果我们采用国际可比的城市化定义，中国实际城市化率可能只有40%左右，而非官方数据显示的56%，因为约有40%的“城镇人口”常住在更像是大村庄而非现代化都市的镇区。
第二，中国仍然缺乏大型城市。虽然中国目前已经有4-5个人口超过2000万的特大城市，但只有23%的人生活在总人口超过100万的大城市，而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。另外，中国仅有11%的人生活在总人口超过500万的超大城市，明显低于美国的21%和日本的57%。
第三，中国的住房需求主要来自于改善性需求及城市化需求。几十年来农村居民的住房自有率一直在95%以上；而从90年代末房改以来，城镇居民的住房自有率也超过了70%。然而，大量家庭仍然住在尚未满足基本品质要求的住房里，例如24%的家庭住房内没有单独的厨房或厕所。
第四，房地产市场上居民的负债或杠杆率仍然处于非常低的水平。中国居民仍然处于“净债权”状态——居民总负债为GDP的40%，储蓄存款则相当于GDP的82%（截至2015年底）。平均而言，首付占到房屋价值的三成左右，房贷约为居民可支配收入的30%。此外，中国的房贷余额仅占房地产总价值的不到10%，而美国的这一比例为45%。
第五，城区住房空置率较低。截至2013年底：中国城镇住房广义空置率为17.7%，但城区空置率只有15.6%（略高于合理水平），而镇区空置率则达到了20.6%（高危水平）。剔除装修中的房屋及危旧房屋后，狭义口径下城镇空置率仅为12.6%（合理水平），其中城区空置率10.5%（完全合理），镇区空置率15.5%（略偏高）。如果进一步剔除无证房屋（小产权房和其他违建房屋），城镇住房存量将减少12.5%，意味着狭义空置率将是0%，住房供应严重短缺。
第六，城市房地产库存快速下降。数据显示，所有一二三线城市库存销售比均持续下降，而且很多城市的库存已经降至可能供给不足的水平。因此，越来越多的城市房价开始企稳甚至环比攀升也就不足为奇了。
第七，城镇住宅建设用地供应量过少。中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。
另一种观点则认为虽然近期中国部分地区房地产市场回暖，但中国房地产还是处于全面调整周期，下行趋势不会逆转。主要理由包括：
第一，人口因素对房地产市场的支撑力度减弱。目前人口增速为0.5%左右，预计未来人口增速仍会下降。2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化趋势显现，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。20-39岁年龄段人口增速更是大幅下滑，有可能出现负增长，结婚人数每年下降7%左右，结婚刚需大幅减少。
第二，中国城镇化增速大幅下降。虽然与日本美国等城镇化水平在80%以上的发达国家相比，我国的城镇化潜力还很大，但是就目前人口结构和经济形式来看，未来的城镇化速度以及城镇人口增速都会明显下降。主要是因为一方面，由于社会保障体系和农村劳动生产率的因素，我国城镇化潜力达不到欧美的水平（80%），中国的城镇化率最高值可能最多达到65%左右。另一方面，以目前中国农村的人口结构和生育率，未来的年轻一代补给速度会放慢，若40岁以上农民工到年老时没有安居在城市回到农村的话，则城市化速度会快速趋缓。
第三，城镇低收入群体的置业需求难以转化为有效的住房购买力。根据各种数据测算，虽然目前城镇中，约有近1亿户常住家庭，没有住房，或住房极其简陋。但是新增城镇人口中的主力为外出农民工，其财富积累速度很慢，短期内其置业需求难以转化为有效购买力。2015年全国农民工总量达到2.77亿万人，其中外出农民工1.69亿。中国外出农民工仍是以雇主或单位提供住宿为主，务工地自购房比重只有1%，仍然比较低，而近几年城市房价升至高位，农民工对住宅的购买力较低
二、如何看待一线城市的房地产市场
本轮房价上涨主要集中在一线城市，二线涨幅较小，三四线整体仍下跌。2016年1月，70大中城市新建商品住宅中，一线同比22.4%，二线同比上涨2.5%，三线同比下跌1.6%。分化前所未有。虽然对我国房地产市场整体层面的判断存在较大的分化，但对一线城市过高房价，大家的意见还是比较一致的。目前，从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列，从相对房价（房价收入比）看，中国一线城市超过全球顶级大都市。并且大家都认为货币超发、政策刺激，是本轮房价大幅上涨的重要根源。对于一线城市房价大幅上涨的危害与风险，有以下一些观点：
第一，房价上涨降低实体经济竞争力和挤出消费。房价上涨降低实体竞争力。一线城市房价不断攀升，成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。另外，高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，让实业投资意愿下降。企业受资产泡沫的吸引，会将有限的资金投入有泡沫的生产部门，其主业的创新投入因此受到抑制；如果存在泡沫的部门不具有技术外溢效应（如房地产业），则投资转移对创新投入的抑制将对经济增长产生消极影响。
第二，房地产体量大，泡沫破灭对居民和企业资产负债表冲击大。房地产市值200万亿，远大于股市和债市。2012年中国城镇人均住宅面积32.9平方米，保守估计2015年人均住宅面积为34平方米，按照7.7亿城镇人口计算，中国住宅面积为262亿平米，2015年商品住宅销售额与销售面积之比为6472元。可得出中国住宅总价值约169亿元，算上办公楼等，中国城镇房地产价值超200万亿元，如果算上在建和库存的80亿平米，规模更大。
第三，房地产占固定资产投资比重大，链条长，泡沫破灭对投资冲击大。2014年资本形成总额占GDP比重46%，对经济增长贡献率高达46.7%，考虑到消费波动性小，经济波动主要看投资。2015年，房地产占固定资产投资比重为17.4%，房地产开发投资占固投比重23%，而且相关产业链长。考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资的很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关，房地产链上带动的相关投资占整个固定资产投资的一半左右。
第四，房地产高杠杆，泡沫破灭对金融部门冲击大。2015年末，房地产贷款余额为21万亿元，占人民币各项贷款余额比重为22.4%。其中个人购房贷款14.2万亿元，占比15.1%，房地产开发贷款6.6万亿元，占比7%。考虑到地方融资平台以及相关产业链的贷款，房地产价格下跌将对金融部门产生巨大冲击。
当然，也有观点认为目前房价风险总体可控。认为一线城市房价的快速上升应该主要反映了局部市场巨大的供求失衡压力，其背后是较长时期的去库存，较低的供应增长和持续的人口流入，这部分地反映为租金水平的压力以及普通住宅与豪宅市场走势的差异。以国内外经验来看，供应大量增长，存货快速积累，以及广泛的投机性交易是房地产泡沫的基本条件。目前，一线城市仍然看不到供应大幅增长和库存快速积累，在限购的条件下，投机性交易可能也并不广泛。二三线城市2011年以来房价涨幅低于通货膨胀水平，泡沫化并不明显，同时购房首付比例仍然较高，房地产的风险总体可控。
三、政策建议
第一、增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。
第二、必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对我国有很大的启示。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。
第三、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。
第四、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。
（来源：中国金融四十人论坛网, 2016年03月21日）
